我有一個朋友因為個人信用貸款率利最低銀行問題導致生活過的不順遂


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放貸機構是如何判斷你能負擔多少房貸?

銀行等貸方借錢給你,牽涉到風險,會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞,以及你能拿出多少首付等因素,歸結為兩個債務與收入個人信用貸款率利最低銀行比(debt-to-income ratio)的數字,一個稱為front-end ratio,一個back-end ratio。

債務與收入比

front-end ratio只看你收入中會有多少用來支付房屋費用,包括還貸額、地稅個人信用貸款率利最低銀行、房貸保險費等,衡量你每年在房屋上的負擔,通常不高過稅前年收入的28%為宜。

back-end ratio是看你稅前年收入多少比例用來償還債務。銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入,一般而言控制在36%以下最好,上限一般是45%。

過去兩年稅表

要計算出上述數字,貸方一般需要看你過去兩年的稅表。

稅表上包括薪水、租房、投資收入,贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單,是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金,就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。

此外,每月的債務情況,包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等,也需要給貸方看。

信用分愈高利率愈低

計算出這些數字後,貸方會決定願個人信用貸款率利最低銀行意以什麼利率貸款給你,以及貸款年限。此時,要看你的信用分數,信用分愈高,利率愈低。

通常來說,620分剛可讓貸款申請獲准,760分到滿分850分,信用分對房貸申請就不會產生負面影響。當個人信用貸款率利最低銀行然,首付愈多,也可以爭取愈低利率。
個人信用貸款率利最低銀行
對信用分不滿意的人,最好在申貸前把它提高一下。畢竟3%與5%的不同利率,在15年、30年的貸款期間會是一筆可觀的金額差別。

評估還貸能力

至於你自己願意及自忖能負擔多少房貸,是另一回事。

你把還貸額(包括本金及利息)、稅金、保費、水電費、維修費、社區管理費等雜七雜八的房屋費用加總後,看你每月需要在房屋上花的錢,按你現在收入,這筆錢你願意負擔嗎?若未來工作變動,收入減少,還負擔得起嗎?你和家人的健康狀況、生活方式如何,都須考慮。如果貸款期間醫療開支攀升,如果你們還想每個周末出去吃一頓大餐,每年去外國遊玩一次,是否影響還貸能力,都要評估好。

運用網路工具

網路上有一些工具可以幫你估計自己可以買得起多少錢的房子、申請到多少金額的貸款、以及每月需要償還多少貸款額,比如理財資訊網站為進一步降溫房市,包括上海與深圳等一線城市多家銀行最近都不約而同開始調漲房貸利率,上海地區13家銀行今年以來全部調漲首套房最低貸款利率,深圳17家銀行中有9家首套房貸利率也調高5%。大陸金融機構收緊房貸,並且調漲房貸利率,最終目標就是要防止房市泡沫危機的發生。

《證券時報》報導,大陸近來持續向房市開刀,特別是切斷房貸金脈,因此銀行對於房貸利率的調漲力度也愈來愈大。中原地產最近公布《深圳商業銀行房貸利率情況》的最新統計資料顯示,17家銀行中有9家首套房貸利率調漲5%,比重逾半。其中,民生銀行、渣打銀行和興業銀行首套房貸利率漲10%,達到5.39%。郵儲銀行、中信銀行和浦發銀行均處於暫停房貸的狀態。該資料還顯示,目前銀行的放貸速度普遍趨緩。

除深圳外,9月初一項調查也顯示,上海地區13家銀行今年以來全部調漲了首套房最低貸款利率。

易居智庫研究總監嚴躍進強調,現在很多商業銀行推出的裝修貸,實際上就是消費性貸款,通常可以貸款20萬人民幣左右。不料現在這類貸款資金常常被挪用,結果都流向去炒房。目前這種炒房手段正面臨監管單位的注意,開始出現收銀根的動作。繼台銀之後,土銀也提出老舊危樓重建貸款專案,鎖定超過30年以上的房屋,只要取得建造執照,即可向土銀申請貸款,貸款年期最長5年,而且比照台銀,提出最高100%貸款,由於兩大國營銀行現在均提出老危建物重建貸款專案,預計至少上千億元的資金活水將大舉供應老舊建物的重建。

土銀指出,凡是經政府指定的評估機構認定為危險建築物,或屋齡達30年以上建築物,於取得建造執照之後,均可向土地銀行申請貸款;至於利率水準,倘若借款戶目前已無房貸,或貸款量很少,使擔保品的價值,足以涵蓋整個借款額度,利率將可望在1.5?2%間,但倘若擔保品本身由於抵押的先前貸款餘額很多,無法涵蓋後續借款額度,利率將超過2%。

土銀高層說明,能適用到100%的貸款成數,與借款人本身先前的借款狀況有關,只要在擔保品能涵蓋擔保的範圍之內,都可借到100%貸款。

土銀指出,內政部營建署已在8月1日發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」,如依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」規定或地方縣市政府訂定重建相關規定辦理重建者,在未取得建造執照前,檢附經主管機關核准之重建計畫,亦可先行申請。

另外,該貸款專案也將要求,必須為該重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意重建,且須在土銀辦理不動產信託,並設立不動產信託專戶及委託建築經理公司辦理營建工程管理、財務稽核、提供續建完工機制等四項配套條件,才能申請老危重建專案貸款。
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